Warum Sie Ihr Unternehmen und Ihre Immobilie immer getrennt verkaufen sollten

Die häufigste Falle beim Unternehmensverkauf

Viele Inhaber kleiner und mittelständischer Unternehmen in Deutschland besitzen neben ihrem Betrieb auch die dazugehörige Immobilie — die Werkstatt, das Bürogebäude, die Produktionshalle. Oft wurde diese über Jahrzehnte abgezahlt und stellt einen erheblichen Vermögenswert dar. Wenn es dann zum Unternehmensverkauf kommt, scheint es naheliegend, einfach alles zusammen als Paket zu verkaufen: Betrieb und Immobilie in einer einzigen Transaktion.

Das klingt einfach, ist aber in den meisten Fällen ein teurer Fehler. Denn Unternehmen und Immobilien sind grundlegend verschiedene Vermögenswerte — mit unterschiedlichen Bewertungsmethoden, unterschiedlichen Käuferkreisen und unterschiedlichen Marktzyklen. Wer beides in einen Topf wirft, verschenkt fast immer Geld.

Zwei verschiedene Welten der Bewertung

Ein Unternehmen wird in der Regel über seine Ertragskraft bewertet. Die gängigste Methode im KMU-Bereich ist das Multiplikatorverfahren: Eine bereinigte Ertragskennzahl wie das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) oder das EBITDA wird mit einem branchenspezifischen Faktor multipliziert. Für ein typisches Handwerksunternehmen oder einen Dienstleister im DACH-Raum liegen diese Multiplikatoren meist zwischen 3x und 6x EBIT.

Eine Immobilie hingegen wird völlig anders bewertet. Hier zählen Lage, Zustand, Mietpotenzial und der lokale Immobilienmarkt. Die gängigen Verfahren sind das Ertragswertverfahren (basierend auf erzielbaren Mieteinnahmen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten abzüglich Abnutzung) und das Vergleichswertverfahren (basierend auf Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Region).

Das Problem beim Paketverkauf: Wenn die Immobilie im Unternehmen steckt, wird sie über den Unternehmens-Multiplikator mitbewertet — also quasi über die Ertragskraft des Betriebs. Das führt häufig dazu, dass der tatsächliche Marktwert der Immobilie nicht korrekt abgebildet wird. Gerade in den letzten Jahren, in denen Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands deutlich stärker gestiegen sind als Unternehmensgewinne, kann die Immobilie bei einer kombinierten Bewertung massiv unterbewertet werden.

Ein einfaches Beispiel: Ihr Handwerksbetrieb erwirtschaftet ein bereinigtes EBIT von 150.000 Euro. Mit einem Branchen-Multiplikator von 4x ergibt das einen Unternehmenswert von 600.000 Euro. Ihre Betriebsimmobilie — vielleicht eine Werkstatt mit Bürotrakt in guter Lage — hat aber einen tatsächlichen Marktwert von 500.000 Euro. Bei einem Paketverkauf wird dieser Immobilienwert in den Unternehmenswert „hineingerechnet" und geht oft unter. Bei einer getrennten Betrachtung kommen Sie auf einen Gesamtwert von 600.000 plus 500.000 Euro — ein deutlich besseres Ergebnis.

Unterschiedliche Käufer, unterschiedliche Interessen

Ein weiterer entscheidender Punkt: Die Käufer für Unternehmen und die Käufer für Immobilien sind oft nicht dieselben Personen — und haben völlig unterschiedliche Interessen und Finanzierungsmöglichkeiten.

Ein Unternehmer oder Nachfolger, der Ihren Betrieb übernehmen möchte, interessiert sich für Kundenstamm, Mitarbeiter, Marktposition und Ertragskraft. Die Finanzierung eines Unternehmenskaufs ist für viele Käufer bereits eine erhebliche Herausforderung. Wenn dann noch eine Immobilie obendrauf kommt, steigt der Gesamtpreis oft in einen Bereich, der für den Käufer nicht mehr finanzierbar ist. Das Ergebnis: Der Käufer springt ab, oder Sie müssen beim Preis erheblich nachgeben — einen sogenannten Paketrabatt gewähren.

Umgekehrt gibt es Immobilieninvestoren, die sich ausschließlich für die Immobilie interessieren — als Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen. Diese Käufer haben kein Interesse am operativen Geschäft, bringen aber oft eine hohe Zahlungsbereitschaft für die Immobilie mit.

Durch eine Trennung sprechen Sie beide Käufergruppen gezielt an und maximieren Ihre Verhandlungsposition.

Die elegante Lösung: Verkaufen und Zurückmieten

Eine besonders interessante Option, die bei getrennter Betrachtung möglich wird, ist das sogenannte Sale-and-Lease-Back. Dabei verkaufen Sie die Immobilie an einen Investor und mieten sie gleichzeitig langfristig zurück. Der neue Eigentümer erhält stabile Mieteinnahmen, Sie erhalten den vollen Marktwert der Immobilie als Liquidität.

Für den Unternehmensverkauf hat das einen doppelten Vorteil: Erstens wird der Betrieb „asset-light" — also frei von Immobilienlast — was ihn für Käufer deutlich attraktiver und leichter finanzierbar macht. Zweitens können Sie die Mietkosten im Unternehmen ansetzen, was steuerliche Vorteile bringen kann.

Auch der Unternehmenskäufer profitiert: Er muss weniger Kapital aufbringen, hat einen langfristigen Mietvertrag für den Standort und kann seine Ressourcen auf das eigentliche Geschäft konzentrieren. Viele Käufer bevorzugen heute ausdrücklich diese Konstellation, weil sie die Standortflexibilität erhöht und die Gesamtinvestition überschaubar hält.

Tipp: Wenn Sie eine langfristige Bindung wünschen, können Sie im Mietvertrag eine Kaufoption vereinbaren. Der Käufer des Unternehmens kann die Immobilie dann zu einem späteren Zeitpunkt erwerben — wenn die Finanzierung es erlaubt und er sich im Betrieb etabliert hat.

Unterschiedliche Marktzyklen beachten

Unternehmenswerte und Immobilienwerte entwickeln sich nicht parallel. Der Immobilienmarkt folgt eigenen Zyklen, die von Zinsentwicklung, regionaler Nachfrage und Regulierung beeinflusst werden. Der Unternehmensmarkt hingegen wird von Branchenkonjunktur, Nachfolgedruck und Käuferinteresse getrieben.

Es kann durchaus sein, dass der Immobilienmarkt in Ihrer Region gerade stark ist, während der Unternehmensmarkt in Ihrer Branche schwächelt — oder umgekehrt. Bei einer getrennten Veräußerung können Sie das Timing für jede Transaktion optimieren. Vielleicht verkaufen Sie die Immobilie jetzt, wenn die Preise hoch sind, und den Betrieb erst in einem Jahr, wenn sich die Branchenkonjunktur erholt hat.

Ein Paketverkauf nimmt Ihnen diese Flexibilität und zwingt Sie, beide Vermögenswerte zum gleichen Zeitpunkt und an denselben Käufer abzugeben.

Die steuerliche Dimension

Auch steuerlich gibt es gute Gründe, Unternehmen und Immobilie getrennt zu betrachten. Ein häufig anzutreffendes Konstrukt in Deutschland ist die Betriebsaufspaltung: Die Immobilie wird von einer Besitzgesellschaft (oft einer GbR oder dem Unternehmer privat) gehalten und an die Betriebsgesellschaft (typischerweise eine GmbH) vermietet.

Wichtig: Beim Verkauf der Betriebsgesellschaft kann die Betriebsaufspaltung enden, was zur Aufdeckung stiller Reserven in der Immobilie führen kann. Das bedeutet, dass Sie Steuern auf den Wertzuwachs der Immobilie zahlen müssen, obwohl Sie die Immobilie gar nicht verkauft haben. Diese steuerliche Falle lässt sich durch vorausschauende Planung vermeiden — aber nur, wenn Sie frühzeitig getrennt denken und handeln.

Dieser Artikel kann und soll keine Steuerberatung ersetzen. Konsultieren Sie unbedingt einen Steuerberater, der Erfahrung mit Unternehmensverkäufen hat, bevor Sie konkrete Schritte unternehmen.

Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Unternehmen zu verkaufen, und gleichzeitig eine Betriebsimmobilie besitzen, sollten Sie als ersten Schritt eine getrennte Bewertung durchführen lassen. Lassen Sie Ihr Unternehmen über die Ertragskraft bewerten — so, als ob es zur Miete arbeiten würde. Und lassen Sie die Immobilie separat von einem Sachverständigen schätzen.

Sie werden überrascht sein, wie oft die Summe der Einzelwerte deutlich über dem liegt, was ein Paketverkauf eingebracht hätte.

Die Trennung von Betrieb und Immobilie ist kein bürokratischer Mehraufwand — sie ist ein strategischer Hebel, der Ihnen mehr Käufer, bessere Preise und mehr Flexibilität verschafft. Wer beides in einen Topf wirft, lässt Geld auf dem Tisch liegen.

Bei Sequi unterstützen wir Sie dabei, den optimalen Verkaufsprozess für Ihre individuelle Situation zu gestalten — inklusive der Frage, ob und wie Ihre Immobilie vom Betrieb getrennt werden sollte. Nutzen Sie unser kostenloses Bewertungstool für eine erste Einschätzung Ihres Unternehmenswertes oder sprechen Sie uns direkt an.